海外のコンドミニアムについて①
久しぶりにコラムを書いてみました。
（今年からゆるーく書いていこうと思います。）
昨年当社でお取引頂いた方、ご面談、ご案内等当社で関わらせて頂いた方には大変お世話になりました。
今年も宜しくお願い致します。
実は年始４日から１４日までコンドミニアムを探しにタイに研修旅行に出向いておりました。
今回は、年間のほぼ半分を日本とタイを行き来されている知り合いの方が先にバンコクに来られておりました。
その方自体、既にこちらでも商売をされていたり、その方の親戚筋の方は数十年バンコクにお住まいで本業の傍ら、コンドミニアムに詳しいとの事でしたのでこれは良い機会だと思いこのタイミングでご一緒させて頂きました。
その方からの情報は勿論、こちら地場の不動産屋に出向いたり、電話したりしてこちらの状況を一生懸命リサーチしました。
そこで海外ならではの色々な情報、日本とタイの不動産取引の考えの違い、業者の対応、瑕疵担保の件など
いくつか勉強になった事や気づかされたことが有りましたので簡単にシェアしたいと思います。
先ずこちらで驚いたのがバンコク中心部の不動産があまりにも上昇しており、相場が東京顔負けだったという事です。
アソーク、スクンビット等中心部、日本の駐在員が多い高級地のトンロー、隣のオンヌットなどを例にお話しますと
賃貸、売買共に東京のど真ん中と相場が変わりません。場合によってはこちらの方が高い場合もあります。
物価は確かに日本の３分の１～４分の１位なのですが、不動産価格が上昇しているんですね。
また利回りも物件により４％台と港区と変わらないくらい低かったです。
これは万国共通でしょうが、人気のエリアで駅が近く、上層階の方が当然価格も高いです。
築年数は勿論築浅が高いのですが、タイは日本ほどリフォーム代もかからないので古いから売れないという事もなくケースバイケースでした。
中心部の場合、立地が良ければ庭は無くても売れるそうです。。（土地が高いので当たり前ですが・・・）
バンコクは正直売り物はダブり気味でそのくせ価格は上がっています。
購入される層はやはり金持ちの中国人、インド人(後はその他の国のお金持ちがパラパラ）という感じでした。
中古物件に関して言うと、日本みたいに図面も用意がなく文字だけの概要しかない状態でも良い物件は即売れると言ってました。
日本人客もいるにはいるみたいですが、日本人は慎重なためやはり他国の客とはスピード感が全然違うみたいです。
バンコクから離れ、駅も遠くなると当然安くなるのですがその代わり人に貸すのは相当難しくなると言われました。
イメージでいうと、安いコンドを自分の別荘、セカンドハウス代わりに購入し、もし間を空けてしまいそうな時は人に貸す。
ただ駅が遠かったり、２５㎡など狭い間取りだと日本人は敬遠するため、あまり所得の多くないタイ人にしか貸せないと言われました。
日本人に貸したいなら荷物を置く事を考え３０㎡後半～は欲しいとの事でした。
バンコクの中心部で不動産屋から出ている一般的な相場で日本円で安くて９００万円～上。
郊外に行って３００万くらいから出てくるかなという印象でした。
正直、不動産屋から出ている物件情報は少し割高ですが、きちんと業者免許があり、売りっぱなしにしない点では安心といえるかも知れません。。
サブリースも４年付けているところもありました。
実は年末、茨城県で高利回りの戸建を買いました。（これで１２軒目となります。）
タイでも利回りはどんなものかと色々探しても、高利回りはなかなか難しそうなんですね。
結局安く買っても安くしか貸せないため利回りも微妙なんです。
私的にはバンコクやパタヤなどでコンドを購入して、それを賃貸や民泊でフル回転で高利回りをキープできれば面白いな
なんていう感覚でしたが、いざ探してみると難しいんですね。詳しい方曰く、上級者はこちらでアパートを１棟建てて向こうの方（場合により法人に一括もあり）に貸すとおっしゃってましたが、これも簡単ではありません。
割安な有料物件を購入するにはやはりタイの現地の不動産に詳しい方が居て、割安な情報が入る
ルートがあり、何より出物が出てきたらすぐに見に行ったり、現金はすぐに出せる準備が無いと厳しい印象でした。
民泊をやるのであればなおさらです。
長くなりましたが最後に私が今回気づいた事をまとめましたのでご参考にしてみて下さい。
●海外ならではの色々な情報・・・最近日本人が良く詐欺にあっているとの事。
特に日本人の中でも欲の皮が突っ張った人が多いのでその手の類をだますのは簡単らしい。
日本人詐欺師にも注意。（実際詐欺師の名前も教えてくれた不動産屋もありました。）
●日本とタイの不動産取引の考えの違い・・・日本人は基本コンドミニアムしか購入（所有）できない。
基本これは他国でそうだと思うが国籍を取らないと土地の所有は不可。
融資も実は組めますが年収は日本円で７５０万以上とか、過去に事故が無いとか
３割頭金入れられるとか、面倒な送金の手配等、細かい条件が有りました。
●業者の対応・・・やはり業者免許がない会社は要注意。特に得体の知れないブローカーなど。
また、向こうで法人格はあるが免許無し等も要注意。
●瑕疵担保の件・・・未完成物件、俗にいうプレビルドの場合、完成しなくても着手金、中間金等戻らず。
中には着手金を集めドロンするケースあり
●エアビーについて・・・これもやはり基本は難しい感じでした。タイは普通賃貸借契約は基本１年で更新していくそうです。
エアビーも日本みたいに規制があるとの事。
●建築技術、建築費等の違い・・・こちらは地震が無いからか、兎に角日本に比べ基礎の脆弱さに驚きます。
ある不動産屋も震度５以上が来たらほとんどの建物が倒壊するという恐ろしいことを言われてました。
また日本と違い、建物の建材、材料なども質が悪く安普請のため、兎に角劣化も早いそうです。
新築なのに電気が通電してなかったり、壁、床などの仕上げが悪かったり、日本人の感覚では新築は買えないですよ
と言われました(笑)
等など・・・
まだ沢山あるのですが、ざっくり言ってこういった感じです。
日本の常識では考えられませんがこれが現実なんですね。
海外で本当にやりたいのであれば、実際に現地をリサーチして、自分でも相当勉強して覚悟を決めないと、難しい印象を受けました。
個人的な印象ではやはりタイで投資をやりたいなら、その国に不動産に詳しい方が居て、そういうルートがある方が望ましいですね。
後は経験者で、その方に紹介して頂くとかでしょうか？
次回はバンコク以外のエリアについても調べましたので、続きはお時間がある時に書きたいと思います。
