戸建て投資で初心者に多い勘違い

2020年02月02日（日）

今回は戸建て投資で特に初心者の方が勘違いされている点について書きたいと思います。

最近融資が厳しくなり特に１棟もののアパート、マンションは本当に閉まりました。
自己資金２割入れるのを強制する銀行や、そもそも不動産投資経験のないサラリーマンには融資自体ストップする銀行まで出てきております。

その影響もあり、今まで戸建てを検討されたことがなかった方が戸建て投資に算入する様になりました。
安価な戸建てでしたら現金でも購入しやすいですし、公庫、信金、ノンバンクと比較的融資は引きやすいのが理由です。
ただ公庫の場合５００万の戸建てですら金融資産は３００万は無いと難しい状況です。

今までアパートを探していた方が急に戸建ても選択肢に入れたため、アパートと同じ探し方をしている方が結構いらっしゃるんですね。

そこで当社から簡単にアドバイスさせて頂きます。

・高利回り物件を希望しながら資産価値の高い物件を探すという矛盾

結論から申し上げますとこの２つ（高利回り、資産価値）がリンクする物件は基本ありません。

詳細は長くなるので割愛しますが、高利回り物件はそもそも田舎エリアで土地値が安く評価自体低いから安いのです。

良く将来のトラスト想定の為、共担にしたいと路線価を聞かれる方が居ますが、田舎はそもそも着いてません。

逆に土地値が出ているエリア、例えば一例として船橋、習志野、松戸など駅も徒歩圏内でそこそこ路線価が着いていれば
土地値もそれなりかと思います。

実需でも人気があるエリアでしたら住宅用地の需要もあるので実勢価格もそれなりに良いケースもあると思います。
ただ土地値は高いわけですから逆に利回りは犠牲にするしかありません。

どうも初心者の方はこの２つを求めている方が意外に多いんですね。

確かに稀に中古で建物の築年数が極端に経過していたり、古家付き売地で出ているような物件（建物はオマケなどでボロボロ）を購入しリフォームをかけて再生し、
物件自体化けさせられる様な手法を使う方もおりますがこれは正直初心者にはお勧めできません。

こういう方は経験豊富で見積もりが取れ、リフォームも必要以上にかけず、さらにリフォーム後の完成のイメージまで判断が着くレベルの方です。
商談の際も古家に当然瑕疵担保が無いのはわかって購入頂いてますし、ノンクレームで買いますとわざわざ一筆入れられる方まで居ります。

物理的に条件的に無いものを探しても出ないものは今後もずっと出てきません。
よって先ずはどちらが好みか選択が必要かと思います。

また最初から１００、２００万と大幅指値を希望される方がごく稀に居りますがこれも可能性は低いうえに売主様や業者に嫌われる行為ですので非常識な指値は辞めた方が宜しいと思います。

まとめ

●高利回り物件の特徴

〇メリット

利回りが高いので回収が早い
固定資産税が安いため維持費が安価で運営も楽
駐車場はほとんど着いている物件が多い
土地が広い物件も狙える
建物の間取りも良いものが多い建物の築年数が比較的浅い物件の可能性もあり

✖デメリット

土地値がない（評価額が低い）
共担には弱め（ただ数軒着けて入れられるケースもあり）
人口の問題があり

●資産価値が高い物件については上記の反対になります。

私も所有している戸建て１２軒のうち１０軒は高利回り物件ですが田舎エリアです。
２軒は路線価が着いていて比較的土地値も出る物件です。

戸建は戸建でまたアパートとは違った魅力もありますのでもしご興味がある方が居りましたら是非面談にお申込み下さい。
懇切丁寧にご説明させて頂きます。