融資について
たまに融資についてご質問を頂くのでさらっと触れたいと思います。
先ず当社ですが、当社の方からこちらの銀行を使って下さいというスタイルは取っておらず、
そのお客様個別に対応しております。
なぜなら、物件によって評価が違うのは言うまでもないのですが、
お客様の年収や勤務先、年齢も違いますし、健全に自己資金を入れてくれる方もいれば
フルローンを希望される方など様々だからです。
最近香川銀行、徳島大正銀行を良く耳にすると思います。
特徴としては徳島大正銀行は年収８００万以上、（新規での）借り入れは２，０００万以上～、
エリアは東京の支店から１時間以内。
香川銀行も似たような印象です。
金利も２％前半位だと思いますが、但し東京に住所が無いと融資は厳しい感じです。
理由はどちらも東京支店の扱いになるためその基準に従わないといけないためです。
またどちらの銀行も既存借入（残債）が多い方は厳しい印象ですので、オリックスに近い印象を受けます。
オリックスは年収７００万以上、エリアは１６号線の内側が通常商品、金利で言うと２％前半、
後３％商品の場合はエリアと築年数の古さが少し緩和されるといった感じです。
よって上記の銀行は年収がそれなりで金融資産がある方が初めてか、ほぼ残債が無い方向けの印象です。
①まだスルガが現役の頃は、１棟目はオリックスで年収の約１０倍くらいまで、次にスルガで年収の３０倍以内まで物件を購入する。
②１棟目はオリックス、２棟目以降はスルガ、静銀を使う。
③当時積極的だった八千代、ＳＢＪ銀行を使って回転させる。
④今は厳しくなりましたが法人スキーム。
ざっくりですがこんな感じでした。
（今は八千代は都民銀行と合併しきらぼしになりシビアに・・・、ＳＢＪは融資自体ほぼ聞かなくなりました。）
静岡銀行はワイドローンという商品で、金利は３．６％スタート、属性は上々企業かそれに順ずる所に勤務、年収７００万以上は必須、団信はお客様による、、エリアは１６号線の内側、事務手数料が融資額の１．１％別途掛かります。
売価のフルローンがＭＡＸ。
諸費用は自己資金。
積算重視。（収益性ではなく積算評価を最重視）
以上の特徴があります。
５～６年前はまあまあお世話になりましたが、当時は（自己資金を入れたら例外で３％になったり、）初回は３．３％で、２棟目は３．６％、３棟目以降は
３．９％と言う感じでした。
最近の融資情勢について
経験者の方はご存知かと思いますが、初心者の方は正直今融資の情勢がどれだけ厳しいか？がいまいちピンと来てない方も結構いらっしゃると思います。
また経験者の方でも経験が浅い方や、そもそも少額の融資しか経験していない方も融資について一部誤解があると思いますので見解を簡単にまとめます。
●先ず今は昔と違い自己資金をリアルに入れないと購入できないケースが増えております。
●各銀行の規定が有り、そもそも年収が届いていないとか、金融資産が少ないとか、既存借入が多いとかの場合は土台に乗りません。
特に最近は金融資産はうるさくなった印象です。
例えばオリックスや静銀は主債務者が年収７００万を１円でも超えていないと出ないわけです。（以前ご主人が約６８０万、奥様５５０万でしたため合算で相談しましたが
はねられました。）また金融資産（見せ金）も少額ですとかなり厳しい回答が来ます。
要するに銀行の規定というのはコロコロ情勢により替わり過去の状況と違う場合も出てきますので、ＰＣと一緒でアップデートしていくしかありません。
もし数年前の感覚で止まっている方は是非ご参考にしてみてください。
築古で比較的融資が出やすい銀行について
代表格はやはり三井住友トラストＬ＆Ｆ、セゾンとかですが
・あすか信金
・ASAX（ノンバンク）
この辺も聞きます。
今は融資が付かなくなった分、小さいアパートや戸建が活発に動いております。
小さい借入でしたら日本政策金融公庫も使えますし、商売されている方は信金、信組も候補になります。
公庫は政府系の金融機関ですので、若干甘い印象ですが、ただここ１年ほどはコロナの融資に時間を取られている支店が多かったため、支店によっては
不動産への新規融資をストップしている所も見かけました。
昔から見ると、バルク買いはできなくなりましたし、期間は１５～２０年可能だったのが今は基本１０年になりました。
金利は１％後半から２％前半位ですのでそこは変更はないと思いますが、期間が短くなってしまった分ＣＦも出ずらくなりました。
戸建の実情は、５００万以内でしたらほとんどが現金で動いてますが、後は公庫、信金、ノンバンク等です。
トラストは融資が出てはいますが少額融資（例えば５００万位の借り入れ）等は基本断られますのでその都度知っておきたいです。
最後に・・・
金利が高い銀行を毛嫌いされる方が多いのも事実ですが、先ず購入する物件が利回りが高い物件の場合でイールドギャップが取れれば、物理的にはＣＦは残ります。
また人により出口の取り方もまちまちのため一概に金利が高いだけで片づけてしまうのは勿体ないケースもあるわけです。
また年収など属性面が低く、物理的にノンバンクなどしか使えない方もいらっしゃいます。
自己資金を極力出さず物件を購入したいのは皆さん同じです。
ただ現実フルローンや低金利等の好条件で借りられる方というのはやはり後続性で、且つ金融資産も豊富であったり、バックボーンが他の方と違ったりと何か武器があるものです。
逆にいうと、今は借りれるだけラッキーな市況と考える方もいらっしゃるので、各々で考えて臨機応変に対応されたら宜しいかと思います。
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