②収益還元法（初心者編）

2021年02月28日（日）

収益還元法とは将来、不動産が生み出す収益力に基づいて不動産の価値を決定する方法です。

更に収益還元法は２つがあります。

算定式・・・収益還元価格（不動産の価格）＝年間利益（年間家賃収入から管理費、税金等の経費を除いた価格）÷還元利回り（物件周辺の平均実質利回り）

こちらの方がポピュラーです。経費は物件によりますが、おおよそ家賃収入の２０～３０％位が目安。

不動産を保有している期間中に得られる純利益と、売却によって得られると予測される価格を現在価格に割り戻して合計する方法です。

ＤＣＦ法は資産価値評価に時間軸という概念が考慮されている点が特徴で、現在の資金と将来の資金とでは価値が違うという事に着目されて居る考え方です。

直接還元法に比べ算出方法が少し複雑になるが、その分精度の高い評価が可能です。

長期保有する収益物件を評価する場合や空室が多い低稼働物件（現時点でリスク有）の評価する場合に用いられる事が多い。

算定式・・・年間純利益の現在の価値＋将来の売却価格の現在の価値

※計算式が複雑なため割愛します。興味がある方は検索すれば計算式が出てきます。）

収益還元価格＞積算価格

こういう図式になるのは都心エリアで土地が狭く建物の築年数が古いアパートなどに比較的に多くなる。

例）中古木造アパート・土地面積８０㎡・路線価５０万・築３０年・８世帯（１部屋６万）、年間諸経費１００万、還元利回り５％の場合

収益還元価格・・・（５７６万ー１００万）÷０．０５＝９，５２０万

積算価格・・・土地４，０００万＋建物０円＝４，０００万

積算価格＞収益還元価格

こういう図式になるのは郊外や地方で土地万隻が広い物件の場合に多くなる。

例）中古木造アパート・土地面積８００㎡・路線価１０万・築３０年・８世帯（１部屋３万）、年間諸経費１００万、還元利回り１０％の場合

収益還元価格・・・（２８８万ー１００万）÷０．１０＝１，８８０万

積算価格・・・土地８，０００万＋建物０円＝８，０００万

取引銀行が収益還元法を重要視するのか？積算評価法を重要視するのか？により借入額が大きく変わってきます。

逆に言えば取引希望の銀行で評価が出ればそれは投資対象になる物件といも言えます。

いくら物件を気に入っても現金で購入出来る方を除き、ほとんどの方は融資に頼らないと購入できませんので、先ずは取引希望の銀行の融資目線の把握が非常に重要になります。